Wie viel Haus kann ich mir leisten, das ist die erste echte Frage beim Hauskauf, und die ehrliche Antwort liegt fast immer unter der Zahl, die Ihnen ein Kreditgeber nennt. Erschwinglichkeit ist nicht das maximale Darlehen, für das Sie qualifiziert sind. Es ist die monatliche Rate, die Sie stemmen können, ohne dass Ihr Leben eng wird, und der sauberste Weg, sie zu finden, ist die 28/36-Regel, angewendet auf Ihre gesamten Wohnkosten, nicht nur auf Tilgung und Zinsen.
Kreditgeber, Rechner großer Banken und Immobilienportale haben ein Interesse daran, Ihnen die größte Zahl zu zeigen, die noch genehmigt wird. Dieser Leitfaden macht das Gegenteil. Er führt die tatsächliche Rechnung vor, trennt die beiden Verhältnisse, die Ihr Limit bestimmen, und zeigt, warum Steuern, Versicherungen und PMI leise den Preis schrumpfen lassen, den Sie anpeilen können. Rechnen Sie selbst, und Sie verlassen sich nicht mehr auf die optimistischen Schätzungen anderer.
Wie viel Haus kann ich mir mit der 28/36-Regel leisten?#
Die 28/36-Regel ist ein Richtwert, den Kreditgeber und Finanzplaner verwenden, um ein sicheres Wohnbudget festzulegen. Geben Sie nicht mehr als 28% Ihres Bruttomonatseinkommens für die gesamten Wohnkosten aus und nicht mehr als 36% für alle Schuldenzahlungen zusammen. Diese beiden Obergrenzen, angewendet auf Ihre tatsächlichen Zahlen, ergeben einen vertretbaren Erschwinglichkeitsbereich.
Die beiden Prozentsätze existieren, weil es zwei verschiedene Risiken gibt. Die 28%-Frontend-Quote schützt Sie vor einem Haus, das an sich teuer ist. Die 36%-Backend-Quote schützt Sie vor einem Haus, das allein in Ordnung ist, aber unerschwinglich wird, wenn Sie einen Autokredit und Studienschulden hinzufügen. Sie müssen beide bestehen, und der niedrigere der beiden ist Ihr wahres Limit.
Wichtiger Punkt: Die Erschwinglichkeit wird durch Ihren monatlichen Cashflow bestimmt, nicht durch den Listenpreis. Ein Haus für 400.000 € und ein Haus für 400.000 € mit hohen Grundsteuern sind zwei völlig unterschiedliche monatliche Zahlungen.
Frontend-Quote (die 28%)#
Die Frontend-Quote sind Ihre gesamten monatlichen Wohnkosten geteilt durch Ihr Bruttomonatseinkommen. Brutto bedeutet vor Steuern und Abzügen, derselbe Wert, den ein Kreditgeber verwendet. Multiplizieren Sie Ihr Bruttomonatseinkommen mit 0,28, und Sie erhalten die maximale Wohnzahlung, die die Regel erlaubt.
Wenn Sie 6.000 € brutto im Monat verdienen, liegt Ihre Frontend-Obergrenze bei 1.680 €. Diese Zahl muss alles abdecken, was das Haus monatlich kostet, was mehr ist als nur das Darlehen.
Backend-Quote (die 36%)#
Die Backend-Quote sind alle monatlichen Schuldenzahlungen geteilt durch das Bruttomonatseinkommen. Dies umfasst die zukünftige Hauszahlung sowie Autokredite, Studienkredite, Kreditkarten-Mindestzahlungen, Privatkredite und Unterhaltszahlungen. Es umfasst keine Lebensmittel, Nebenkosten oder Streaming-Abonnements.
Multiplizieren Sie das Bruttomonatseinkommen mit 0,36, um Ihre Gesamtschuldenobergrenze zu erhalten, und ziehen Sie dann Ihre bestehenden Nicht-Wohnschulden ab. Was übrig bleibt, ist das Maximum, das Sie unter der Backend-Regel für Wohnen ausgeben können. Oft ist dies die Zahl, die tatsächlich bindet, besonders wenn Sie eine Autozahlung haben.
Was zählt als Wohnkosten: PITI, nicht nur das Darlehen#
Dies ist der größte Fehler, den Erstkäufer machen, und der Grund, warum viele Online-Schätzungen zu hoch ausfallen. Ihre monatlichen Wohnkosten sind nicht die Hypothekenzahlung aus einem Darlehensrechner. Es ist PITI, vier Kosten, die gebündelt werden.
- Tilgung: der Teil, der das geliehene Geld zurückzahlt.
- Zinsen: die Gebühr des Kreditgebers auf den Saldo, in den ersten Jahren stark gewichtet.
- Steuern: Grundsteuern, die normalerweise monatlich auf ein Treuhandkonto eingezahlt werden.
- Versicherung: Wohngebäudeversicherung, ebenfalls in der Regel treuhänderisch verwaltet.
Zusätzlich zu PITI zahlen Sie oft PMI (private Hypothekenversicherung), wenn Ihre Anzahlung unter 20 % liegt, plus Wohngeld (HOA-Gebühren), falls die Immobilie welche hat. Zusammen können diese Extras Hunderte von Euro pro Monat ausmachen, die eine reine Tilgungs- und Zinszahlung völlig ignoriert.
Hier ist ein Vergleich der Komponenten anhand eines groben Beispiels von 320.000 Euro Darlehen. Betrachten Sie diese als illustrative Spannen, da Zinssätze und Steuerbescheide je nach Standort stark variieren.
| Kostenkomponente | Typische monatliche Spanne | Zählt zu den 28 %? |
|---|---|---|
| Tilgung + Zinsen | 1.900 bis 2.300 Euro | Ja |
| Grundsteuern | 250 bis 600 Euro | Ja |
| Wohngebäudeversicherung | 80 bis 200 Euro | Ja |
| PMI (bei unter 20 % Anzahlung) | 100 bis 250 Euro | Ja |
| Wohngeld (falls zutreffend) | 0 bis 400 Euro | Ja |
Die Schlussfolgerung: Ein Darlehensrechner zeigt vielleicht eine Zahlung von 2.000 Euro, aber Ihre tatsächlichen Wohnkosten nach der 28/36-Regel könnten bei 2.600 Euro liegen, sobald Steuern, Versicherung und PMI hinzukommen. Dieser Unterschied ist genau der Grund, warum der Preis, den Sie sich leisten können, niedriger ist als der Preis, für den Sie qualifiziert sind. Ein vollständiger Hypothekenrechner, der PITI modelliert, ist der einzige Weg, die wahre Zahl zu sehen. Sie können alle vier Komponenten plus PMI im kostenlosen Molixa Hypothekenrechner modellieren, bevor Sie jemals mit einem Kreditgeber sprechen.
So berechnen Sie, wie viel Haus Sie sich leisten können#
Gehen Sie der Reihe nach vor. Jeder Schritt verengt die Spanne, bis Sie einen realistischen Zielpreis erreichen. Halten Sie Ihr Bruttoeinkommen und Ihre aktuellen Schuldenzahlungen bereit, bevor Sie beginnen.
Schritt 1: Ermitteln Sie Ihr monatliches Bruttoeinkommen#
Addieren Sie alle zuverlässigen Einkünfte vor Steuern und teilen Sie Jahresbeträge durch 12. Berücksichtigen Sie Gehalt, regelmäßige Boni und dokumentierte selbstständige Einkünfte, die ein Kreditgeber anrechnen würde. Wenn Sie mit einem Partner kaufen, kombinieren Sie beide Einkommen, da Kreditgeber dies tun.
Jemand, der 90.000 Euro im Jahr verdient, hat ein monatliches Bruttoeinkommen von 7.500 Euro. Diese Zahl bestimmt alle folgenden Obergrenzen, also ermitteln Sie sie korrekt.
Schritt 2: Wenden Sie die 28%-Front-End-Obergrenze an#
Multiplizieren Sie das monatliche Bruttoeinkommen mit 0,28. Für unseren 7.500-Euro-Verdiener sind das 2.100 Euro. Dies ist der Höchstbetrag, den Sie für die gesamte PITI zuzüglich PMI und HOA ausgeben sollten, bevor Sie andere Schulden berücksichtigen.
Wenn Sie überhaupt keine anderen Schulden haben, ist dies wahrscheinlich Ihre bindende Grenze. Die meisten Menschen haben jedoch andere Schulden, fahren Sie also mit der Back-End-Prüfung fort.
Schritt 3: Wenden Sie die 36%-Back-End-Obergrenze an#
Multiplizieren Sie das monatliche Bruttoeinkommen mit 0,36 und ziehen Sie dann die bestehenden monatlichen Schulden ab. Unser Verdiener erhält 7.500 Euro mal 0,36, also 2.700 Euro. Angenommen, er hat eine Autozahlung von 450 Euro und Studienkredite von 250 Euro, insgesamt 700 Euro.
Das ergibt 2.700 Euro minus 700 Euro, also 2.000 Euro, die nach der Back-End-Regel für Wohnkosten zur Verfügung stehen. Beachten Sie, dass dies niedriger ist als die Front-End-Obergrenze von 2.100 Euro, also sind 2.000 Euro das tatsächliche Budget.
Schritt 4: Ziehen Sie Steuern, Versicherung und PMI ab, um Ihre Darlehensrate zu ermitteln#
Ihr Wohnbudget von 2.000 Euro muss die gesamte PITI abdecken, nicht nur Tilgung und Zinsen. Schätzen Sie Steuern, Versicherung und PMI für die Gegend, in der Sie suchen. Wenn diese zusammen etwa 500 Euro pro Monat betragen, bleiben nur 1.500 Euro für Tilgung und Zinsen übrig.
Dieser Betrag entspricht einer tatsächlichen Darlehenssumme und ist deutlich niedriger als der naive Ansatz, die gesamten 2.000 Euro als Darlehensrate zu behandeln.
Schritt 5: Rechnen Sie die Rate in einen Preis um#
Verwenden Sie den verbleibenden Tilgungs- und Zinsbetrag, den aktuellen Zinssatz und Ihre geplante Anzahlung, um auf einen Immobilienpreis zurückzurechnen. Ein Tilgungs- und Zinsbudget von 1.500 Euro unterstützt bei 5% versus 7% sehr unterschiedliche Darlehenssummen, weshalb der Zinssatz so wichtig ist.
Anstatt die Tilgung von Hand zu berechnen, geben Sie Ihre Zahlen in den Darlehensrechner für Immobilien ein und passen Sie die Schieberegler für Zinssatz und Anzahlung an, bis die Rate Ihrem Budget entspricht. Der angezeigte Preis ist Ihr Zielwert.
Welches Gehalt brauche ich für ein 400.000-Euro-Haus?#
Das ist die häufigste umgekehrte Frage, also lassen Sie uns das durchrechnen. Ob ein Haus für 400.000 Euro erschwinglich ist, hängt von Anzahlung, Zinssatz und Ihren anderen Schulden ab, aber die 28/36-Regel liefert eine saubere Basis.
Gehen Sie von 10% Anzahlung (40.000 Euro), einem Darlehen über 360.000 Euro, einem Zinssatz von etwa 6,5% sowie Steuern, Versicherung und PMI von rund 650 Euro pro Monat aus. Die gesamte PITI liegt dann bei etwa 2.900 Euro monatlich. Um dies unter 28% zu halten, benötigen Sie ein Bruttomonatseinkommen von etwa 10.360 Euro, also rund 124.000 Euro jährlich, bei wenig bis keinen anderen Schulden.
Kommt eine Autozahlung von 500 Euro hinzu, wird die Rückzahlungsquote zum Engpass. Dann benötigen Sie eher 9.440 Euro monatlich, um unter 36% Gesamtverschuldung zu bleiben, was das benötigte Gehalt noch weiter nach oben treibt. Kleine Änderungen wirken sich stark aus:
- Höhere Anzahlung entfernt die PMI und verkleinert das Darlehen, was das benötigte Gehalt senkt.
- Höherer Zinssatz erhöht den Zinsanteil, sodass das gleiche Gehalt weniger Haus kauft.
- Bestehende Schulden fressen direkt Ihre Rückzahlungsspielraum auf, Euro für Euro.
Das Muster gilt für jeden Preis. Um das Gehalt für jedes Wunschhaus zu ermitteln, können Sie auch Ihre Einkommensseite mit dem Gehalts- und Nettorechner überprüfen und dann den Bruttobetrag wieder in die Erschwinglichkeitsberechnung einfließen lassen.
Warum der Kreditgeber eine hohe Zahl nennt#
Kreditgeber genehmigen Käufern häufig eine Gesamtverschuldungsquote von bis zu 43% oder sogar mehr, weit über der 36%-Richtlinie. Eine Genehmigung ist nicht gleichbedeutend mit Erschwinglichkeit. Der Kreditgeber misst, ob Sie wahrscheinlich weiterzahlen werden, nicht, ob Sie ein komfortables Leben führen können.
Drei Dinge, die die maximale Genehmigung ignoriert:
- Altersvorsorge und Ersparnisse: Eine Zahlung, die den DTI besteht, kann dennoch nichts für einen 401(k) oder Notgroschen übrig lassen.
- Lebensstil und variable Kosten: Kinderbetreuung, Arztrechnungen und Autoreparaturen tauchen nicht in der Quote auf.
- Instandhaltung: Eigentümer budgetieren typischerweise 1% bis 2% des Hauswerts pro Jahr für Instandhaltung, getrennt von PITI.
Warnung: Bis an die Genehmigungsgrenze zu leihen, ist der Weg in die Hausarmut: technisch in der Lage, die Zahlung zu leisten, aber ohne Spielraum für irgendetwas anderes. Zielen Sie auf das untere Ende Ihrer 28/36-Spanne, nicht auf das Maximum des Kreditgebers.
Abschlusskosten und das benötigte Bargeld im Voraus#
Erschwinglichkeit ist nicht nur monatlich. Sie benötigen auch Bargeld zum Abschluss, in der Regel 2% bis 5% der Darlehenssumme, die Bewertung, Grundbucheintrag, Bearbeitung und vorausbezahlte Treuhandkonten abdecken. Bei einem Darlehen von 360.000 $ sind das zusätzlich zu Ihrer Anzahlung etwa 7.200 bis 18.000 $.
Planen Sie die Anzahlung, die Abschlusskosten und einige Monate Rücklagen ein, bevor Sie sich festlegen. Ein Haus, das Sie monatlich bezahlen können, aber bei Abschluss nicht finanzieren können, bleibt unerreichbar.
Wie Sie Ihre Erschwinglichkeit ehrlich steigern#
Sie können die Mathematik nicht ändern, aber Sie können die Eingaben ändern. Diese Maßnahmen bewegen etwas, ohne dass Sie sich eine Zahlung aufschwatzen, die Sie nicht stemmen können.
- Tilgen Sie vor der Beantragung einen Kredit. Die Ablösung eines Autokredits schafft sofort hinteren Spielraum und kann Ihr Wohnbudget um Hunderte Euro pro Monat erhöhen.
- Sparen Sie auf 20% Eigenkapital. Das Überschreiten dieser Schwelle eliminiert die PMI vollständig und lenkt das Geld direkt in Tilgung und Zinsen.
- Kaufen Sie dort, wo die Steuern niedriger sind. Zwei identische Häuser in verschiedenen Landkreisen können sich um 300 Euro monatlich bei der Grundsteuer unterscheiden, das ist echte Erschwinglichkeit.
- Sichern Sie sich einen besseren Zinssatz. Die Verbesserung Ihrer Kreditwürdigkeit vor der Beantragung kann den Zinssatz senken, und selbst ein halber Punkt verändert den Preis, den Sie anvisieren können, spürbar.
Berechnen Sie jedes Szenario mit einem kostenlosen Hypothekenrechner, damit Sie die finanziellen Auswirkungen sehen, anstatt zu raten. Kleine disziplinierte Schritte vor dem Kauf sind besser, als darauf zu hoffen, dass der Markt nach dem Kauf mitspielt.
Fazit: Kennen Sie Ihre echte Zahl, bevor Sie einkaufen#
Wie viel Haus ich mir leisten kann, hängt davon ab, beide Grenzen zu bestehen: die 28%-Front-End-Quote und die 36%-Back-End-Quote. Dann berechnen Sie den Kredit auf Basis Ihrer vollständigen PITI, nicht nur auf Tilgung und Zinsen. Die 28/36-Regel, ehrlich angewandt mit Steuern, Versicherung und PMI, ergibt ein Budget, mit dem Sie tatsächlich leben können.
Machen Sie diese Rechnung, bevor Sie sich in ein Angebot verlieben, nicht danach. Nutzen Sie den niedrigeren Ihrer beiden Quoten als Obergrenze, lassen Sie Raum für Ersparnisse und Instandhaltung, und behandeln Sie das Maximum des Kreditgebers als Warnsignal, nicht als Ziel. Modellieren Sie es einmal mit einem transparenten Rechner, und Sie gehen mit einer Zahl in die Suche, die Ihre ist, keine Verkaufszahl.
Häufig gestellte Fragen#
Was ist die 28/36-Regel beim Hauskauf? Die 28/36-Regel besagt, dass Sie nicht mehr als 28% Ihres Bruttomonatseinkommens für die gesamten Wohnkosten (PITI) und nicht mehr als 36% für alle monatlichen Schuldenzahlungen zusammen ausgeben sollten. Sie müssen beide Obergrenzen einhalten, und der niedrigere Wert bestimmt Ihr tatsächliches Wohnbudget. Es ist eine Richtlinie, die von Kreditgebern und Planern verwendet wird, um Zahlungen nachhaltig zu halten.
Beinhaltet die 28%-Regel Grundsteuern und Versicherungen? Ja. Die 28%-Front-End-Quote bezieht sich auf Ihre gesamte Wohnzahlung, bekannt als PITI: Tilgung, Zinsen, Steuern und Versicherungen, plus PMI und HOA-Gebühren, falls zutreffend. Deshalb unterschätzt eine Zahlung aus einem einfachen Darlehensrechner Ihre tatsächlichen Wohnkosten. Berücksichtigen Sie bei der Überprüfung der Quote immer Steuern und Versicherungen.
Wie viel Einkommen brauche ich, um mir ein Haus für 300.000 $ leisten zu können? Mit etwa 10% Anzahlung, einem Zinssatz von etwa 6,5% und üblichen Steuern und Versicherungen liegt die gesamte PITI für ein 300.000 $-Haus oft bei etwa 2.200 $ pro Monat. Um dies unter der 28%-Obergrenze zu halten, benötigen Sie ein Bruttomonatseinkommen von etwa 7.850 $ oder etwa 94.000 $ pro Jahr, vorausgesetzt, Sie haben wenig andere Schulden. Bestehende Kredite erhöhen diesen Betrag, da sie Ihren Spielraum im Back-End verringern.
Sollte ich den maximalen Betrag leihen, den der Kreditgeber genehmigt? Nein. Kreditgeber genehmigen oft Back-End-Quoten von 43% oder mehr, was wenig Spielraum für Altersvorsorge, Notfälle oder Hausinstandhaltung lässt. Die Genehmigung misst, ob Sie weiterzahlen werden, nicht ob die Zahlung angenehm ist. Zielen Sie auf das untere Ende Ihrer 28/36-Spanne, um nicht hausarm zu werden.
Wie verändert meine Anzahlung, wie viel Haus ich mir leisten kann? Eine höhere Anzahlung verkleinert das Darlehen und, sobald Sie 20% erreichen, entfällt die PMI vollständig, was monatliches Budget für Tilgung und Zinsen freigibt. Das bedeutet, dass das gleiche Einkommen einen höheren Preis unterstützen kann. Eine geringere Anzahlung fügt PMI und einen größeren Saldo hinzu und senkt den Hauspreis, den Sie bei denselben Quoten anvisieren können.
Was ist der Unterschied zwischen Front-End- und Back-End-DTI? Der Front-End-DTI zählt nur Ihre Wohnzahlung gegen das Bruttoeinkommen, gedeckelt bei 28%. Der Back-End-DTI zählt Ihre Wohnzahlung plus alle anderen monatlichen Schulden (Autokredite, Studienkredite, Kreditkarten), gedeckelt bei 36%. Die Back-End-Quote ist normalerweise die bindende Einschränkung für Käufer mit anderen Schulden, da jede bestehende Zahlung direkt das reduziert, was für die Wohnung übrig bleibt.
