¿Cuánta casa puedo pagar? Esa es la primera pregunta real al comprar una vivienda, y la respuesta honesta casi siempre es más baja que el número que te da un prestamista. La asequibilidad no es el préstamo máximo para el que calificas. Es el pago mensual que puedes asumir sin que tu vida se vuelva ajustada, y la forma más clara de encontrarlo es la regla 28/36 aplicada al costo total de la vivienda, no solo al capital e intereses.
Los prestamistas, las calculadoras de grandes bancos y los sitios de listados tienen un incentivo para mostrarte el número más grande que aún se apruebe. Esta guía hace lo contrario. Recorre las matemáticas reales, separa los dos ratios que determinan tu límite y muestra por qué los impuestos, el seguro y el PMI reducen silenciosamente el precio al que puedes apuntar. Ejecuta los números tú mismo y dejas de depender de la estimación optimista de cualquier otro.
¿Cuánta Casa Puedo Pagar Usando la Regla 28/36?#
La regla 28/36 es una guía que usan prestamistas y planificadores financieros para establecer un presupuesto de vivienda seguro. Gasta no más del 28% de tu ingreso mensual bruto en costos totales de vivienda, y no más del 36% en todos los pagos de deudas combinados. Esos dos límites, aplicados a tus números reales, te dan un rango de asequibilidad defendible.
Los dos porcentajes existen porque hay dos riesgos diferentes. El ratio frontal del 28% te protege de una casa que es cara por sí sola. El ratio trasero del 36% te protege de una casa que está bien sola pero se vuelve inasequible cuando le sumas un préstamo de auto y deudas estudiantiles. Debes cumplir ambos, y el menor de los dos es tu límite real.
Punto clave: la asequibilidad se determina por tu flujo de caja mensual, no por el precio de etiqueta. Una casa de $400,000 y una casa de $400,000 con impuestos a la propiedad altos son dos pagos mensuales completamente diferentes.
Ratio frontal (el 28%)#
El ratio frontal es tu costo total mensual de vivienda dividido por tu ingreso mensual bruto. Bruto significa antes de impuestos y deducciones, el mismo número que usa un prestamista. Multiplica tu ingreso mensual bruto por 0.28 y obtienes el pago máximo de vivienda que permite la regla.
Si ganas $6,000 al mes brutos, tu límite frontal es $1,680. Ese número debe cubrir todo lo que cuesta la casa cada mes, que es más que solo el préstamo.
Ratio trasero (el 36%)#
El ratio trasero es cada pago de deuda mensual dividido por el ingreso mensual bruto. Esto incluye el futuro pago de la casa más préstamos de auto, préstamos estudiantiles, mínimos de tarjetas de crédito, préstamos personales y pensión alimenticia o manutención infantil. No incluye comestibles, servicios públicos ni suscripciones de streaming.
Multiplica el ingreso mensual bruto por 0.36 para obtener tu límite total de deuda, luego resta tus deudas existentes que no sean de vivienda. Lo que quede es el máximo que puedes gastar en vivienda según la regla trasera. A menudo este es el número que realmente limita, especialmente si tienes un pago de auto.
¿Qué cuenta como pago de vivienda? PITI, no solo el préstamo#
Este es el error más grande que cometen los compradores primerizos, y la razón por la que muchas estimaciones en línea resultan altas. Su costo mensual de vivienda no es el pago de la hipoteca de una calculadora de préstamos. Es PITI, cuatro costos combinados.
- Principal: la parte que paga lo que pidió prestado.
- Interés: el cargo del prestamista sobre el saldo, concentrado al inicio.
- Impuestos: impuestos a la propiedad, generalmente cobrados mensualmente en una cuenta de garantía.
- Seguro: seguro de hogar, también usualmente en garantía.
Además de PITI, a menudo paga PMI (seguro hipotecario privado) si su pago inicial es menor al 20%, más cuotas de HOA si la propiedad las tiene. Juntos, estos extras pueden sumar cientos de dólares al mes que una cifra simple de capital e intereses ignora por completo.
Aquí se compara cómo se ven los componentes en un ejemplo aproximado de préstamo de $320,000. Trátelos como rangos ilustrativos, ya que las tasas y los impuestos varían mucho según la ubicación.
| Componente del costo | Rango mensual típico | ¿Cuenta para el 28%? |
|---|---|---|
| Capital + intereses | $1,900 a $2,300 | Sí |
| Impuestos a la propiedad | $250 a $600 | Sí |
| Seguro de hogar | $80 a $200 | Sí |
| PMI (si pago inicial < 20%) | $100 a $250 | Sí |
| Cuotas de HOA (si aplica) | $0 a $400 | Sí |
Conclusión: una herramienta de préstamo puede mostrar un pago de $2,000, pero su costo real de vivienda según la regla 28/36 podría ser de $2,600 una vez que se suman impuestos, seguro y PMI. Esa diferencia es exactamente por qué el precio que puede pagar es menor que el precio para el que califica. Una calculadora hipotecaria completa que modele PITI es la única forma de ver la cifra real. Puede modelar los cuatro componentes más PMI en la calculadora hipotecaria gratuita de Molixa antes de hablar con un prestamista.
Cómo calcular cuánta casa puedes pagar#
Sigue este orden. Cada paso reduce el rango hasta llegar a un precio objetivo realista. Ten listos tus ingresos brutos y pagos de deuda actuales antes de empezar.
Paso 1: Encuentra tu ingreso mensual bruto#
Suma todos los ingresos confiables antes de impuestos, luego divide las cifras anuales entre 12. Incluye salario, bonos estables y cualquier ingreso documentado por trabajo independiente que un prestamista consideraría. Si compras con un socio, combina ambos ingresos, ya que los prestamistas lo harán.
Alguien que gana $90,000 al año tiene un ingreso mensual bruto de $7,500. Ese número impulsa todos los límites siguientes, así que asegúrate de que sea correcto.
Paso 2: Aplica el límite frontal del 28%#
Multiplica el ingreso mensual bruto por 0.28. Para nuestro asalariado de $7,500, eso es $2,100. Este es el máximo que deberías gastar en PITI total más PMI y HOA, antes de considerar cualquier otra deuda.
Si no tienes ninguna otra deuda, este es probablemente tu límite vinculante. La mayoría de las personas tienen otras deudas, así que continúa con la verificación del límite posterior.
Paso 3: Aplica el límite posterior del 36%#
Multiplica el ingreso mensual bruto por 0.36, luego resta la deuda mensual existente. Nuestro asalariado obtiene $7,500 por 0.36, que son $2,700. Supongamos que tiene un pago de auto de $450 y $250 en préstamos estudiantiles, totalizando $700.
Eso deja $2,700 menos $700, o $2,000 disponibles para vivienda según la regla del límite posterior. Observa que esto es menor que el límite frontal de $2,100, por lo que $2,000 es el presupuesto real.
Paso 4: Resta impuestos, seguro y PMI para encontrar tu pago del préstamo#
Tu presupuesto de vivienda de $2,000 debe cubrir todo el PITI, no solo capital e intereses. Estima impuestos, seguro y PMI para el área donde estás buscando. Si suman aproximadamente $500 al mes, solo quedan $1,500 para capital e intereses.
Esta es la cifra que se asigna a un monto de préstamo real, y es drásticamente menor que el enfoque ingenuo de tratar los $2,000 completos como un pago de préstamo.
Paso 5: Convierte el pago en un precio#
Usa la cifra restante de capital e intereses, la tasa de interés actual y tu pago inicial planificado para calcular un precio de vivienda. Un presupuesto de capital e intereses de $1,500 respalda montos de préstamo muy diferentes al 5% frente al 7%, por lo que la tasa es muy importante.
En lugar de hacer la amortización manualmente, ingresa tus números en la calculadora de asequibilidad de préstamos hipotecarios y ajusta los controles deslizantes de tasa y pago inicial hasta que el pago coincida con tu presupuesto. El precio que muestra es tu objetivo.
¿Qué salario necesito para una casa de 400k?#
Esta es la pregunta inversa más común, así que vamos a resolverla. La estimación de asequibilidad de una casa de $400,000 depende del pago inicial, la tasa y tus otras deudas, pero la regla 28/36 da una base clara.
Supongamos un 10% de pago inicial ($40,000), un préstamo de $360,000, una tasa aproximada del 6.5% e impuestos más seguro y PMI de unos $650 al mes. El PITI total ronda los $2,900 al mes. Para mantenerlo por debajo del 28%, necesitas un ingreso mensual bruto de aproximadamente $10,360, o unos $124,000 al año, con poca o ninguna otra deuda.
Agrega un pago de auto de $500 y la relación deuda-ingreso total se convierte en la restricción. Ahora necesitas cerca de $9,440 al mes solo para mantenerte por debajo del 36% de deuda total, lo que eleva aún más el salario necesario. Pequeños cambios tienen grandes efectos:
- Un pago inicial mayor elimina el PMI y reduce el préstamo, disminuyendo el salario necesario.
- Una tasa más alta aumenta la parte de intereses, por lo que el mismo salario compra menos casa.
- Deudas existentes reducen directamente tu margen de deuda total, dólar por dólar.
El patrón se mantiene en todos los precios. Para ver el salario necesario para cualquier casa objetivo, también puedes verificar tu lado de ingresos con la calculadora de salario y sueldo neto y luego usar la cifra bruta en el cálculo de asequibilidad.
Por qué el número del prestamista es alto#
Los prestamistas suelen aprobar a los compradores hasta un índice de endeudamiento del 43% o incluso más, muy por encima de la pauta del 36%. La aprobación no es lo mismo que la asequibilidad. El prestamista mide si probablemente seguirás pagando, no si tendrás una vida cómoda.
Tres cosas que ignora la aprobación máxima:
- Jubilación y ahorros: un pago que cumple con el DTI puede no dejar nada para un 401(k) o un fondo de emergencia.
- Estilo de vida y costos variables: el cuidado de niños, las facturas médicas y las reparaciones del coche no aparecen en el índice.
- Mantenimiento: los propietarios suelen presupuestar del 1% al 2% del valor de la vivienda al año para el mantenimiento, aparte de PITI.
Advertencia: pedir prestado hasta tu límite de aprobación es cómo las personas se vuelven pobres de vivienda, técnicamente capaces de hacer el pago pero sin margen para nada más. Apunta al extremo inferior de tu rango 28/36, no al máximo del prestamista.
Costos de cierre y el efectivo que necesitas por adelantado#
La asequibilidad no es solo mensual. También necesitas efectivo para cerrar, generalmente del 2% al 5% del monto del préstamo, que cubre la tasación, el título, la originación y el depósito en garantía prepagado. En un préstamo de $360,000, eso es aproximadamente de $7,200 a $18,000 además de tu pago inicial.
Planifica el pago inicial, los costos de cierre y algunos meses de reservas antes de comprometerte. Una casa que puedes pagar mensualmente pero no puedes financiar al cierre sigue estando fuera de tu alcance.
Cómo estirar tu capacidad de pago de forma honesta#
No puedes cambiar las matemáticas, pero sí puedes cambiar los datos de entrada. Estos movimientos marcan la diferencia sin fingir un pago que no puedas manejar.
- Paga una deuda antes de solicitar. Liquidar un préstamo de auto libera espacio en la relación deuda-ingreso de inmediato y puede aumentar tu presupuesto de vivienda en cientos al mes.
- Ahorra para el 20% de entrada. Superar ese umbral elimina el seguro hipotecario privado (PMI), redirigiendo ese dinero directamente al capital e intereses.
- Compra donde los impuestos sean más bajos. Dos casas idénticas en condados diferentes pueden diferir en $300 al mes en impuestos a la propiedad, lo que afecta realmente la capacidad de pago.
- Consigue una mejor tasa. Mejorar tu puntaje crediticio antes de solicitar puede reducir la tasa, y aunque sea medio punto cambia significativamente el precio al que puedes aspirar.
Ejecuta cada escenario en una calculadora de hipoteca gratuita para ver el impacto en dólares en lugar de adivinar. Pequeños movimientos disciplinados antes de comprar son mejores que esperar que el mercado coopere después de comprar.
Conclusión: Conoce tu Número Real Antes de Comprar#
¿Cuánta casa puedo pagar? Se reduce a cumplir tanto la regla del 28% (relación inicial) como la del 36% (relación total), y luego dimensionar el préstamo a partir de tu PITI completo, no solo del pago de capital e intereses. La regla 28/36, aplicada honestamente con impuestos, seguros y PMI incluidos, te da un presupuesto con el que realmente puedes vivir.
Haz este cálculo antes de enamorarte de una propiedad, no después. Usa el menor de tus dos ratios como límite, deja espacio para ahorros y mantenimiento, y trata el máximo del prestamista como una advertencia, no como una meta. Modela una vez con una calculadora transparente y entrarás a la búsqueda con un número que es tuyo, no una cifra de ventas.
Preguntas Frecuentes#
¿Qué es la regla 28/36 para comprar una casa? La regla 28/36 establece que no debes gastar más del 28% de tus ingresos mensuales brutos en costos totales de vivienda (PITI) y no más del 36% en todos los pagos mensuales de deudas combinados. Debes cumplir ambos límites, y el menor de los dos determina tu presupuesto real de vivienda. Es una guía utilizada por prestamistas y planificadores para mantener los pagos sostenibles.
¿El 28% incluye impuestos a la propiedad y seguros? Sí. La relación inicial del 28% se aplica a tu pago total de vivienda, conocido como PITI: capital, intereses, impuestos y seguros, más PMI y cuotas de HOA si aplican. Por eso, un pago de una calculadora básica de préstamos subestima tu costo real de vivienda. Siempre incluye impuestos y seguros al verificar la relación.
¿Cuántos ingresos necesito para comprar una casa de $300,000? Con aproximadamente un 10% de enganche, una tasa de alrededor del 6.5% e impuestos y seguros estándar, el PITI total de una casa de $300,000 suele rondar los $2,200 al mes. Para mantenerlo por debajo del límite del 28%, necesitas ingresos mensuales brutos de alrededor de $7,850, o aproximadamente $94,000 al año, asumiendo poca otra deuda. Los préstamos existentes elevan esa cifra porque consumen tu margen de la relación final.
¿Debo pedir prestado el monto máximo que aprueba el prestamista? No. Los prestamistas suelen aprobar relaciones finales del 43% o más, lo que deja poco para ahorros de jubilación, emergencias o mantenimiento del hogar. La aprobación mide si seguirás pagando, no si el pago es cómodo. Apunta al extremo inferior de tu rango 28/36 para evitar ser pobre de vivienda.
¿Cómo cambia mi enganche cuánta casa puedo pagar? Un enganche más grande reduce el préstamo y, una vez que alcanzas el 20%, elimina el PMI por completo, lo que libera presupuesto mensual para capital e intereses. Eso significa que los mismos ingresos pueden soportar un precio más alto. Un enganche más pequeño añade PMI y un saldo mayor, reduciendo el precio de la casa que puedes alcanzar bajo las mismas relaciones.
¿Cuál es la diferencia entre DTI inicial y final? El DTI inicial cuenta solo tu pago de vivienda contra los ingresos brutos, con un límite del 28%. El DTI final cuenta tu pago de vivienda más cada deuda mensual (préstamos de auto, préstamos estudiantiles, tarjetas de crédito), con un límite del 36%. La relación final suele ser la restricción vinculante para compradores con otras deudas, ya que cada pago existente reduce directamente lo que queda para la vivienda.
