Combien de maison puis-je m'offrir est la première vraie question de l'achat immobilier, et la réponse honnête est presque toujours inférieure au chiffre que vous donne un prêteur. L'accessibilité n'est pas le prêt maximum auquel vous êtes admissible. C'est le paiement mensuel que vous pouvez assumer sans que votre vie devienne serrée, et la façon la plus claire de le trouver est la règle des 28/36 appliquée à votre coût total de logement, pas seulement au capital et aux intérêts.
Les prêteurs, les calculateurs des grandes banques et les sites d'annonces ont intérêt à vous montrer le plus grand nombre qui soit encore approuvé. Ce guide fait le contraire. Il détaille les calculs réels, sépare les deux ratios qui déterminent votre limite, et montre pourquoi les taxes, l'assurance et le PMI réduisent discrètement le prix que vous pouvez viser. Faites les calculs vous-même et vous cessez de dépendre de l'estimation optimiste de quiconque.
Combien de maison puis-je m'offrir avec la règle des 28/36 ?#
La règle des 28/36 est un guide utilisé par les prêteurs et les planificateurs financiers pour fixer un budget immobilier sûr. Ne dépensez pas plus de 28 % de votre revenu mensuel brut pour le logement, et pas plus de 36 % pour l'ensemble de vos remboursements de dettes. Ces deux plafonds, appliqués à vos chiffres réels, vous donnent une fourchette de prix défendable.
Ces deux pourcentages existent car ils couvrent deux risques différents. Le ratio initial de 28 % vous protège d'une maison trop chère en elle-même. Le ratio global de 36 % vous protège d'une maison abordable seule, mais hors de prix une fois que vous ajoutez un prêt auto et des dettes étudiantes. Vous devez respecter les deux, et le plus bas des deux est votre véritable limite.
Point clé : l'abordabilité est déterminée par votre trésorerie mensuelle, pas par le prix affiché. Une maison à 400 000 € et une maison à 400 000 € avec des taxes foncières élevées représentent des mensualités totalement différentes.
Ratio initial (les 28 %)#
Le ratio initial correspond à vos charges mensuelles totales de logement divisées par votre revenu mensuel brut. Brut signifie avant impôts et déductions, le même chiffre qu'utilise un prêteur. Multipliez votre revenu mensuel brut par 0,28 et vous obtenez le paiement maximum autorisé par la règle.
Si vous gagnez 6 000 € brut par mois, votre plafond initial est de 1 680 €. Ce montant doit couvrir tout ce que la maison coûte chaque mois, bien plus que le simple prêt.
Ratio global (les 36 %)#
Le ratio global correspond à tous vos remboursements mensuels de dettes divisés par votre revenu mensuel brut. Cela inclut le futur paiement de la maison, plus les prêts auto, prêts étudiants, minimums de cartes de crédit, prêts personnels, et pensions alimentaires. Cela n'inclut pas l'épicerie, les factures d'énergie ou les abonnements de streaming.
Multipliez votre revenu mensuel brut par 0,36 pour obtenir votre plafond total de dettes, puis soustrayez vos dettes existantes hors logement. Ce qui reste est le maximum que vous pouvez consacrer au logement selon la règle globale. C'est souvent ce chiffre qui est contraignant, surtout si vous avez un prêt auto.
Ce qui compte comme un paiement de logement : PITI, pas seulement le prêt#
C'est la plus grosse erreur que commettent les primo-accédants, et la raison pour laquelle tant d'estimations en ligne sont trop élevées. Votre coût mensuel de logement n'est pas le paiement hypothécaire d'un calculateur de prêt. C'est le PITI, quatre coûts regroupés.
- Principal : la partie qui rembourse ce que vous avez emprunté.
- Intérêts : les frais du prêteur sur le solde, concentrés au début.
- Taxes : les taxes foncières, généralement prélevées mensuellement sur un compte séquestre.
- Assurance : l'assurance habitation, également mise sous séquestre.
En plus du PITI, vous payez souvent PMI (assurance hypothécaire privée) si votre apport est inférieur à 20 %, plus les charges de copropriété si le bien en a. Ensemble, ces extras peuvent ajouter des centaines d'euros par mois qu'un simple chiffre de principal et intérêts ignore complètement.
Voici comment les éléments se comparent sur un exemple approximatif de prêt de 320 000 €. Considérez ces chiffres comme des fourchettes indicatives, car les taux et les taxes varient considérablement selon l'emplacement.
| Composante de coût | Fourchette mensuelle typique | Comptabilisée dans les 28 % ? |
|---|---|---|
| Principal + intérêts | 1 900 € à 2 300 € | Oui |
| Taxes foncières | 250 € à 600 € | Oui |
| Assurance habitation | 80 € à 200 € | Oui |
| PMI (si apport < 20 %) | 100 € à 250 € | Oui |
| Charges de copropriété (si applicable) | 0 € à 400 € | Oui |
Le point à retenir : un outil de prêt peut afficher un paiement de 2 000 €, mais votre coût réel de logement selon la règle des 28/36 pourrait être de 2 600 € une fois les taxes, l'assurance et le PMI ajoutés. Cette différence explique pourquoi le prix que vous pouvez vous permettre est inférieur au prix pour lequel vous êtes qualifié. Un calculateur hypothécaire complet qui modélise le PITI est le seul moyen de voir le vrai chiffre. Vous pouvez modéliser les quatre composantes plus le PMI dans le calculateur hypothécaire Molixa gratuit avant même de parler à un prêteur.
Comment calculer le montant de la maison que vous pouvez vous permettre#
Suivez ces étapes dans l'ordre. Chaque étape réduit la fourchette jusqu'à ce que vous obteniez un prix cible réaliste. Ayez votre revenu brut et vos remboursements de dettes actuels à portée de main avant de commencer.
Étape 1 : Trouvez votre revenu mensuel brut#
Additionnez tous les revenus fiables avant impôts, puis divisez les montants annuels par 12. Incluez le salaire, les primes régulières et tout revenu de travail indépendant documenté qu'un prêteur prendrait en compte. Si vous achetez avec un partenaire, combinez les deux revenus car les prêteurs le feront.
Une personne gagnant 90 000 $ par an a un revenu mensuel brut de 7 500 $. Ce seul chiffre détermine tous les plafonds ci-dessous, alors assurez-vous qu'il est correct.
Étape 2 : Appliquez le plafond de 28 % pour le logement#
Multipliez le revenu mensuel brut par 0,28. Pour notre personne gagnant 7 500 $, cela donne 2 100 $. C'est le montant maximum que vous devriez consacrer au total PITI plus PMI et charges de copropriété, avant de prendre en compte toute autre dette.
Si vous n'avez aucune autre dette, c'est probablement votre limite contraignante. La plupart des gens ont d'autres dettes, alors continuez avec la vérification du ratio global.
Étape 3 : Appliquez le plafond de 36 % pour le ratio global#
Multipliez le revenu mensuel brut par 0,36, puis soustrayez les remboursements de dettes existants. Notre personne obtient 7 500 $ fois 0,36, soit 2 700 $. Supposons qu'elle ait un paiement de voiture de 450 $ et des prêts étudiants de 250 $, soit un total de 700 $.
Cela laisse 2 700 $ moins 700 $, soit 2 000 $ disponibles pour le logement selon la règle du ratio global. Notez que ce montant est inférieur au plafond de 2 100 $ pour le logement, donc 2 000 $ est le budget réel.
Étape 4 : Soustrayez les taxes, l'assurance et le PMI pour trouver votre paiement de prêt#
Votre budget logement de 2 000 $ doit couvrir l'ensemble du PITI, pas seulement le principal et les intérêts. Estimez les taxes, l'assurance et le PMI pour la zone où vous cherchez. Si ceux-ci s'élèvent à environ 500 $ par mois, il ne reste que 1 500 $ pour le principal et les intérêts.
C'est le chiffre qui correspond au montant réel du prêt, et il est nettement inférieur à l'approche naïve qui consisterait à traiter la totalité des 2 000 $ comme un paiement de prêt.
Étape 5 : Convertissez le paiement en prix#
Utilisez le montant restant pour le principal et les intérêts, le taux d'intérêt actuel et votre apport prévu pour déterminer le prix de la maison. Un budget de 1 500 $ pour le principal et les intérêts permet des montants de prêt très différents à 5 % par rapport à 7 %, ce qui explique pourquoi le taux est si important.
Plutôt que de faire l'amortissement à la main, entrez vos chiffres dans le calculateur de capacité d'emprunt immobilier et ajustez les curseurs de taux et d'apport jusqu'à ce que le paiement corresponde à votre budget. Le prix obtenu est votre objectif.
Quel salaire pour une maison à 400 000 € ?#
C'est la question inverse la plus courante, alors traitons-la. L'estimation de l'accessibilité d'une maison à 400 000 € dépend de l'apport, du taux et de vos autres dettes, mais la règle des 28/36 % donne une base claire.
Supposons un apport de 10 % (40 000 €), un prêt de 360 000 €, un taux d'environ 6,5 %, et des taxes, assurances et PMI d'environ 650 € par mois. Le PITI total atteint environ 2 900 € par mois. Pour rester sous les 28 %, vous avez besoin d'un revenu mensuel brut d'environ 10 360 €, soit environ 124 000 € par an, avec peu ou pas d'autres dettes.
Ajoutez un paiement de voiture de 500 € et le ratio arrière devient la contrainte. Vous avez alors besoin d'environ 9 440 € par mois juste pour rester sous les 36 % de dette totale, ce qui augmente encore le salaire nécessaire. De petits changements ont un fort impact :
- Un apport plus important supprime le PMI et réduit le prêt, abaissant le salaire nécessaire.
- Un taux plus élevé augmente la part d'intérêts, donc le même salaire achète une maison moins chère.
- Les dettes existantes réduisent directement votre marge arrière, euro pour euro.
Le schéma s'applique à tous les prix. Pour voir le salaire pour n'importe quel logement cible, vous pouvez aussi vérifier votre revenu avec le calculateur de salaire et de revenu net puis réinjecter le chiffre brut dans le calcul d'accessibilité.
Pourquoi le montant approuvé par le prêteur est souvent trop élevé#
Les prêteurs approuvent fréquemment les acheteurs jusqu'à un ratio d'endettement de 43 % ou même plus, bien au-dessus de la règle des 36 %. L'approbation n'est pas la même chose que la capacité financière. Le prêteur évalue si vous continuerez probablement à rembourser, pas si vous aurez une vie confortable.
Trois éléments que l'approbation maximale ignore :
- Épargne retraite et fonds d'urgence : un paiement qui respecte le ratio d'endettement peut ne laisser aucune marge pour un plan d'épargne retraite ou un fonds d'urgence.
- Frais de vie et coûts variables : les frais de garde d'enfants, les factures médicales et les réparations automobiles ne sont pas pris en compte dans le ratio.
- Entretien : les propriétaires doivent généralement prévoir 1 % à 2 % de la valeur du bien par an pour l'entretien, en plus du prêt immobilier, des taxes et de l'assurance.
Attention : emprunter jusqu'à votre plafond d'approbation est le moyen de devenir "house poor", c'est-à-dire capable de rembourser le prêt mais sans aucune marge pour autre chose. Visez le bas de votre fourchette 28/36, pas le maximum du prêteur.
Frais de clôture et liquidités nécessaires à l'avance#
La capacité financière ne se limite pas aux mensualités. Vous avez également besoin de liquidités pour la clôture, généralement 2 % à 5 % du montant du prêt, couvrant l'évaluation, le titre de propriété, les frais de montage et les dépôts de garantie. Pour un prêt de 360 000 $, cela représente environ 7 200 à 18 000 $ en plus de votre apport personnel.
Prévoyez l'apport personnel, les frais de clôture et quelques mois de réserves avant de vous engager. Une maison que vous pouvez payer mensuellement mais que vous ne pouvez pas financer à la clôture reste hors de portée.
Comment étirer honnêtement votre capacité d'emprunt#
Vous ne pouvez pas changer les maths, mais vous pouvez changer les données d'entrée. Ces actions font bouger les choses sans tricher pour obtenir un paiement que vous ne pouvez pas assumer.
- Remboursez une dette avant de faire une demande. Effacer un prêt auto libère immédiatement de la marge et peut augmenter votre budget logement de plusieurs centaines d'euros par mois.
- Épargnez pour un apport de 20 %. Franchir ce seuil supprime totalement l'assurance emprunteur privée, redirigeant cet argent directement vers le capital et les intérêts.
- Achetez là où les taxes sont plus faibles. Deux maisons identiques dans des départements différents peuvent différer de 300 € par mois en taxe foncière, ce qui impacte réellement votre capacité d'emprunt.
- Obtenez un meilleur taux. Améliorer votre score de crédit avant de faire une demande peut réduire le taux, et même un demi-point change significativement le prix que vous pouvez viser.
Testez chaque scénario avec un simulateur de prêt immobilier gratuit pour voir l'impact en euros au lieu de deviner. De petits gestes disciplinés avant d'acheter valent mieux que d'espérer que le marché coopère après.
Conclusion : Connaissez votre vrai budget avant de magasiner#
Combien de maison puis-je me permettre revient à passer à la fois le ratio initial de 28 % et le ratio global de 36 %, puis à dimensionner le prêt à partir de votre PITI complet plutôt que d'un simple paiement de capital et intérêts. La r règle des 28/36, appliquée honnêtement avec les taxes, l'assurance et le PMI inclus, vous donne un budget avec lequel vous pouvez réellement vivre.
Faites ce calcul avant de tomber amoureux d'une annonce, pas après. Utilisez le plus bas de vos deux ratios comme plafond, laissez de la place pour l'épargne et l'entretien, et traitez le maximum du prêteur comme un signal d'alarme plutôt qu'un objectif. Modélisez-le une fois avec un calculateur transparent et vous entrez dans la recherche avec un nombre qui est le vôtre, pas un chiffre de vente.
Foire aux questions#
Qu'est-ce que la règle des 28/36 pour l'achat d'une maison ? La règle des 28/36 stipule que vous ne devez pas consacrer plus de 28 % de votre revenu mensuel brut aux coûts totaux du logement (PITI) et pas plus de 36 % à l'ensemble de vos remboursements de dettes mensuels. Vous devez respecter les deux plafonds, et le plus bas des deux fixe votre véritable budget logement. C'est une directive utilisée par les prêteurs et les planificateurs financiers pour maintenir des paiements viables.
Les 28 % incluent-ils les taxes foncières et l'assurance ? Oui. Le ratio initial de 28 % s'applique à votre paiement total de logement, appelé PITI : principal, intérêts, taxes et assurance, plus l'assurance hypothécaire privée (PMI) et les frais de copropriété (HOA) s'ils s'appliquent. C'est pourquoi un paiement calculé avec un calculateur de prêt de base sous-estime votre coût réel de logement. Incluez toujours les taxes et l'assurance lorsque vous vérifiez le ratio.
De quel revenu ai-je besoin pour acheter une maison à 300 000 € ? Avec un apport d'environ 10 %, un taux d'environ 6,5 % et des taxes et assurances standard, le PITI total pour une maison à 300 000 € avoisine souvent 2 200 € par mois. Pour rester sous le plafond des 28 %, vous avez besoin d'un revenu mensuel brut d'environ 7 850 €, soit environ 94 000 € par an, en supposant peu d'autres dettes. Les prêts existants augmentent ce chiffre car ils réduisent votre marge arrière.
Dois-je emprunter le montant maximum approuvé par le prêteur ? Non. Les prêteurs approuvent souvent des ratios arrière de 43 % ou plus, ce qui laisse peu de place pour l'épargne retraite, les urgences ou l'entretien de la maison. L'approbation mesure si vous continuerez à payer, pas si le paiement est confortable. Visez le bas de votre fourchette 28/36 pour éviter d'être accablé par votre logement.
Comment mon apport modifie-t-il le prix de la maison que je peux acheter ? Un apport plus important réduit le prêt et, une fois que vous atteignez 20 %, élimine complètement le PMI, ce qui libère du budget mensuel pour le principal et les intérêts. Cela signifie que le même revenu peut supporter un prix plus élevé. Un apport plus faible ajoute du PMI et un solde plus important, réduisant le prix de la maison que vous pouvez viser avec les mêmes ratios.
Quelle est la différence entre le DTI initial et le DTI arrière ? Le DTI initial ne compte que votre paiement de logement par rapport au revenu brut, plafonné à 28 %. Le DTI arrière compte votre paiement de logement plus toutes les autres dettes mensuelles (prêts auto, prêts étudiants, cartes de crédit), plafonné à 36 %. Le ratio arrière est généralement la contrainte déterminante pour les acheteurs qui ont d'autres dettes, car chaque paiement existant réduit directement ce qui reste pour le logement.
